חדשות הקרקעות בישראל

קרקע מופשרת למכירה

קרקע מופשרת

קרקע מופשרת למכירה היא קרקע אשר עברה את תהליך שינוי יעוד קרקע והיא עכשיו קרקע המיועדת לבנייה במקום קרקע המיועדת לחקלאות. יש שני סוגים של קרקע מופשרת למכירה:

  1. קרקע מופשרת למכירה המיועדת לבנייה פרטית
  2. קרקע מופשרת למכירה המיועדת לבנייה יזמית (שלרוב נרכשת בידי יזם גדול או קבלן)

ניתן למצוא קרקעות מופשרות למכירה בכל רחבי הארץ, החל מישובים שונים ועד השוליים של ערים גדולות ומרכזיות. כך שתטווח האפשריות להשקעה בקרקע מופשרת למכירה הוא מאוד רחב ומתאים לכל אחד

קרקע מופשרת למכירה – תהליך הפשרת הקרקע

  1. בהתחלה יוצרים תוכנית מתאר לקרקע ושולחים בקשה להפשרת הקרקע, יחד עם התוכנית, לוועדה המחוזית כדי לקבל את אישורה. לאחר מכן התוכנית נשלחת לוועדה מחוזית, ואז ארצית, כדי לקבל את אישוריהן. לאחר אישור כל הוועדות הקרקע מוגדרת כמופשרת והיא מיועדת לבנייה.
  2. לאחר מכן מבצעים איחוד וחלוקה מחדש של הקרקע. בשלב זה בערך 40% מהשטח המופשר מופקע על ידי המדינה לצורך בניית כבישים, מוסדות ציבוריים, פארקים ועוד. אבל גם לאחר הפקעת השטח הרוכשים של הקרע יכולים לזכות ברווח גדול.
  3. בשלב זה יכולים להיות שתי אפשרויות שונות:
    • האפשרות הראשונה היא שהקונים השונים יכולים למכור את חלק בשטח הקרקעי שהופשר לקבלן או יזם. זוהי אפשרות שמוצעת לאנשים כאשר הקרקע מיועדת לבנייה יזמית. לרוב בעלי השטחים השונים בקרקע יוצרים חוזה מכירה משותף מול היזם או הקבלן. התמורה למכירה יכולה להיות כספית או בדמות נכס שבעלי השטחים יקבלו בסיום הבנייה.
    • האפשרות שניה נוגעת למקרה בו הקרקע המופשרת למכירה מיועדת לבנייה פרטית. במצב כזה הקרקע רשומה על שמו הפרטי של הרוכש, כל שהוא יכול לבנות עליה נכס פרטי לעצמו, נכס לצורך השכרה או פשוט למכור אותה.
  • בשני המקרים הערך של הקרקע עולה בצורה משמעותי, כך שהיא יכולה להיות שווה פי 7 יותר מהתשלום ההתחלתי עליה.
  1. לרוב, אנשים בוחרים למכור את הקרקע המופשרת בה השקיעו למישהו אחר. הקרקע תימכר לפי כל האישורים וההגבלות החדשות עליה לאחר שינוי יעודה.

כאדיות עבור קרקע מופשרת למכירה

קרקע מופשרת למכירה – סיבות להשקעה

קרקע מופשרת למכירה יכולה להעניק תשואה גבוהה לאורך זמן. זאת מכיוון שעלות ערך הקרע עולה ככל שהקרקע נמצאת בהליך הפשרה מתקדם, בעיקר כאשר היא הופשרה סופית ויש עליה אישורי בנייה.

בנוסף לכך, עלות ההשקעה בקרקע מופשרת למכירה היא נמוכה יותר מהשקעה בדירה בנויה. מעבר לכן, כאשר משקיעים בקרקע מופשרת ישנה גמישות רבה יותר בתהליך העיצוב והבנייה של הבית הפרטי אותו אתם רוצים לבנות. זאת במידה וקרקעות מופשרות אלו מיועדות לבנייה פרטית.

מה חשוב לבדוק בעת רכישת קרקע מופשרת?

דברים שכדאי לבדוק לפני השקעה בקרקע מופשרת למכירה

  • במידה והקרקע עדיין נמצאת בתהליכי הפשרה כדי לברר עד כמה היא קרובה לשטחים בתהליכי בנייה, או לקרקעות שעברו את תהליך שינוי יעודן, והקרבה לצירי תנועה ראשיים. אם הקרקע נמצאת בקרבה רבה לשטחים אלו הסיכויים לכך שהיא תופשר הם גבוהים יותר מקרקעות הרחוקים משטחים אלו. כדי גם לראות עד כמה הקרקע קרובה לשמורות טבע, בסיסים צבאיים, מפעלים וכדומה. זאת מכיוון שגם גורמים אלו משפיעים על החלטתן של הוועדות שונות (המקומית, המחוזית והארצית) האם להפשיר את הקרקע או לא. לכן, כדאי ללכת ולבדוק את הדברים האלו. באותה הזדמנות ניתן גם לזהות גורמים שונים שיכולים למנוע את הבנייה על השטח גם במידה והקרקע תופשר.
  • רצוי לבדוק האם הקרקע היא בבעלות פרטית או בבעלות המדינה (כמו בבעלות מנהל מקרקעי ישראל). כאשר הקרקע היא בבעלות המדינה היא יכולה לחזור אליה לאחר תהליך הפשרת הקרקע. או שהיא תאפשר לקונה לבנות על הקרקע מגורים פרטיים, אבל היא תאלץ את הקונה לשלם דמי חכירה מלאים בגובה של ערך הקרקע, כך שהמדינה מרוויחה מהשבחת הקרקע ולא הקונה.

בכל הנוגע לקרקע מופשרת למכירה כדאי לזכור שקרקע בעלת היתר בנייה היא יקרה באופן משמעותי מקרקע מופשרת למכירה ללא היתר בנייה. אבל קרקע זו היא בעלת סיכוני השקעה נמוכים מאוד מקרקע מופשרת למכירה ללא היתר בנייה.

קרקע מופשרת למכירה שאין עליה היתר בנייה מכילה סיכוני השקעה גבוהים יותר, מאחר שלאורך תהליך ההפשרה יכולים לצוץ גורמים שונים אשר ימנעו אותה. במידה ואחד מאותם גורמים יעצור את תהליך ההפשרה, ההשקעה הראשונה בקרקע יכולה ליפול.

קרקע מופשרת למכירה היא קרקע אשר עברה את תהליך שינוי יעוד קרקע והיא עכשיו קרקע המיועדת לבנייה במקום קרקע המיועדת לחקלאות

  • קרקע מופשרת למכירה יכולה להעניק תשואה גבוהה לאורך זמן. זאת מכיוון שעלות ערך הקרע עולה ככל שהקרקע נמצאת בהליך הפשרה מתקדם, בעיקר כאשר היא הופשרה סופית ויש עליה אישורי בנייה

  • עלות ההשקעה בקרקע מופשרת למכירה היא נמוכה יותר מהשקעה בדירה בנויה
  • במידה והקרקע עדיין נמצאת בתהליכי הפשרה כדי לברר על גורמים שונים שיכולים להשפיע על החלטתן של הוועדות שונות (המקומית, המחוזית והארצית) האם להפשיר את הקרקע או לא

  • רצוי לבדוק האם הקרקע היא בבעלות פרטית או בבעלות המדינה (כמו בבעלות מנהל מקרקעי ישראל).
תוכן עניינים

השאירו פרטים

דילוג לתוכן