חדשות = הקרקעות בישראל

קרקע חקלאית

תקציר

רוצים לדעת על הקרקעות הכי מתקדמות בשיווק לפני כולם? השאירו פרטים

קרקעות פרימיום בישראל:

מה צריך לדעת על מס רכישה על הקרקע?

שינוי יעוד קרקע חקלאית

המאמר בוחן את התהליך המורכב של הפיכת קרקע חקלאית לקרקע בנייה רוויה – נושא בוער עבור מתכנני ערים ושוחרי איכות הסביבה כאחד. הוא דן בהשלכות

קרא עוד »

קרקע פרטית למכירה

הבנת חשיבות המיקום: האם זה המקום שתמיד דמיינתם? זמן קריאת מאמר: 08:41 דקות מאמר זה מתעמק בהיבטים המכריעים שיש לקחת בחשבון בעת רכישת קרקע פרטית

קרא עוד »

סוגי הקרקעות בישראל

זמן קריאת המאמר 7:36 קרקעות בישראל – המדריך המלא מאמר זה נועד לחקור את סוגי הקרקעות המגוונים הקיימים בתחום הנדל"ן בישראל, כיצד הם נקבעים, וההשלכות

קרא עוד »

קרקע צהובה

מהי קרקע צהובה בנדל"ן? זמן קריאת מאמר: 13:05 הבנת מערכת סיווג הקרקעות בצבע בנדל"ן יכולות להניב הזדמנויות השקעה משמעותיות. מאמר זה יעמיק במושג קרקע צהובה,

קרא עוד »

רשות מקרקעי ישראל

זמן קריאת המאמר: 08:03 מאמר זה מעניק הבנה מעמיקה על רשות מקרקעי ישראל – תפקידה, מסגרת משפטית, מדיניות ניהול קרקע, פיתוח תשתיות, תהליך הקצאת קרקע,

קרא עוד »
כל מה שצריך לדעת על קרקעות חקלאיות להשקעה

קרקעות למכירה

בכל הנוגע לקרקעות למכירה ישנן שני סוגי קרקעות אפשריים בהם אפשר להשקיע: קרקעות למכירה אשר אינן זמינות לבנייה קרקעות למכירה אשר זמינות לבנייה מיידית. השקעה

קרא עוד »
קרקע מופשרת

קרקע מופשרת למכירה

קרקע מופשרת למכירה היא קרקע אשר עברה את תהליך שינוי יעוד קרקע והיא עכשיו קרקע המיועדת לבנייה במקום קרקע המיועדת לחקלאות. יש שני סוגים של

קרא עוד »

קרקעות חקלאיות להשקעה

קרקע חקלאית היא קרקע אשר הוגדרה לצורך חקלאי בלבד, כמו לצורך גידול חקלאי או מרעה ועוד. אך ההגדרה לקרקע חקלאית הורחבה המהלך השנים, כמו גם השימושים שניתן לעשות בקרקע זו. בימינו קרקעות חקלאיות רבות עוברות תהליך של שינוי יעוד הקרקע, הנקרא גם תהליך הפשרה. זאת על מנת להסב אותן לקרקעות המיועדות לבנייה לצורך מגורים או מסחר ותעשייה.

הסיבה העיקרית לכך שיש יותר ויותר קרקעות חקלאיות שמשנים את יעודן היא הביקוש הגובר למקומות מגורים לצד היצע מועט של שטחים בהם יש דירות או שאפשר לבנות עליהם דירות. היתרון בהשקעה בקרקע חקלאית היא התשואה הגבוה שיכולה לנבוע מהשקעה זו. זאת מכיוון שעלותן של קרקעות חקלאיות היא נמוכה יותר מקרקעות המיועדות לבנייה או שבנו עליהן. לכן, ככל שהקרקע החקלאית נמצאת בשלב מתקדם יותר בתהליך הפשרת הקרקע כך ערך שלה עולה והתשואה עליה גדלה.

מתוך עובדה זו, כל אחד יכול להשקיע בקרקע חקלאית. והסיכוי לרווח גבוה עולה ככל שמשקיעים בקרקע חקלאית בשלב מוקדם. אך הסיכון בהשקעה מוקדמת כל כך היא שתהליך הפשרת הקרקע יכול להיעצר בגלל גורמים שונים, וכך ההשקעה בקרקע חקלאית אובדת.

קרקע חקלאית – תהליך הפשרת הקרקע

השלב הראשון של תהליך הפשרת קרקע חקלאית הוא יצירה של תוכנית לפיתוח הקרקע. בתוכנית זו מפרטים מה מתכננים לבנות על הקרקע ואיך היא תחולק. תוכנית זו עוברת בשלב הראשון אל אישורה של הוועדה המקומית. לפעמים גורמים שונים בחסות הרשות המקומית יוצרים את התוכנית, והרשות בתורה מנסה לקדם אותה בתהליך הפשרת הקרקע  שיכול לקחת כמה שנים. או שהיא מאפשרת ליזמים שונית ליצור תוכנית הנדסאית שגם אותה היא מנסה לקדם. התוכנית שמגבשים בשלב זה צריכה לעמוד בקריטריונים שונים ולהראות איך היא בדיוק יכולה לספק לתושבים העתידיים באזור שירותים של מים, חשמל, רפואה, חינוך ועוד.

לפעמים ישנם מקרים בהם יזם פרטי, ולא יזמם תחת החסות של הרשות המקומית, מגיש תוכנית להפשרה של קרקע חקלאית. על התוכנית לעבור את אישורה של הוועדה המקומית. במקרה זה הרשות בוחנת כל מיני גורמים שיכולים להוות בעיה הנדסית באותו שטח עתידי לבנייה. היא בודקת כל חלק בתוכנית ועד כמה היא משתלמת כלכלית.

לאחר אישור הוועדה המקומית, התוכנית נחשפת לציבור כדי לאפשר לו להביע התנגדויות שונות במידה ויש לו צורך בכך. לאחר קבלת כל ההתנגדויות השנונות, הוועדה המקומית חוזרת לדון על התוכנית. במידה והיא מחליטה לסרב להקשיב להתנגדויות ולהמשיך לפתח את פרויקט הפשרת הקרקע, התוכנית עוברת לאישורה של וועדה מחוזית ואחר כך, במידה והיא אושרה שוב, היא עוברת לוועדה הארצית לעניינים אלו.

תהליך הפשרת קרקע חקלאית

קרקע חקלאית – דברים שכדאי לבדוק לפני שמשקיעים בקרקע חקלאית

כמו שנאמר מקודם, תהליך הפשרת קרקע חקלאית יכול להיות מאוד ארוך, ובזמן תהליך אישור תוכנית ההפשרה יכולים להופיע גורמים אשר ימנעו את אישורה. לכן כדאי לבדוק דברים שונים כאשר מחפשים קרקע חקלאית להשקעה, כדי להימנע ממצב של השקעה שנכשלה.

  • בדיקת התוכנית לקרקע-בכל הנוגע לרכישת קרקע חקלאית המיועדת להפשרה, כדאי לבדוק מה מתכננים לבנות על הקרקע. האם רוצים לבנות שכונת מגורים או להפוך אותה לאזור המיועד למסחר ותעשייה? האם היא מיועדת להיות פרויקט פיתוח עירוני? איזה סוגי דירות יבנו עליה? האם מתכננים להקים תחנות ציבוריות וגישה לדרכי תחבורה ראשיות? כל אלו ועוד יכולים להצביע על הסיכויים לאישור התוכנית בידי הוועדות השונות. כמובן שפרויקט פיתוח עירוני יש סיכויי אישור גבוהים יותר מאשר תכנונים אחרים.
  • עמדת הרשות-חשוב לדעת מהי העמדה של הרשות המקומית בנוגע לתוכנית ההפשרה של קרקע חקלאית בשטחה. אם היא תומכת בתוכנית יש סיכוי רב יותר שהיא תפעל כדי לקדם את אישורה גם בוועדות השונות האחרות.
  • בעלות על הקרקע-בקניית קרקע חקלאית שרוצים לשנות את יעודה כדאי לבדוק שהיא רשומה תחת בעלות פרטית. זאת מכיוון שקרקע בבעלות המדינה יכולה להיות מסופחת אליה בסוף התהליך. או שהיא תאפשר לקונה לשלם על חכירת הקרקע בגובה ערך הקרקע, ובמידה ותבנו עליה נכס מסוים היא זו שתהנה מההשבחה שלו.

מה צריך לבדוק בעת רכישת קרקע חקלאית להשקעה?

קרקע חקלאית היא קרקע אשר הוגדרה לצורך חקלאי בלבד, כמו לצורך גידול חקלאי או מרעה ועוד. אך ההגדרה לקרקע חקלאית הורחבה המהלך השנים, כמו גם השימושים שניתן לעשות בקרקע זו

היתרון בהשקעה בקרקע חקלאית היא התשואה הגבוה שיכולה לנבוע מהשקעה זו. זאת מכיוון שעלותן של קרקעות חקלאיות היא נמוכה יותר מקרקעות המיועדות לבנייה או שבנו עליהן. לכן, ככל שהקרקע החקלאית נמצאת בשלב מתקדם יותר בתהליך הפשרת הקרקע כך ערך שלה עולה והתשואה עליה גדלה.

בדיקת התוכנית לקרקע-בכל הנוגע לרכישת קרקע חקלאית המיועדת להפשרה, כדאי לבדוק מה מתכננים לבנות על הקרקע. התכנון יכול להצביע על הסיכויים לאישור התוכנית בידי הוועדות השונות. כמובן שפרויקט פיתוח עירוני יש סיכויי אישור גבוהים יותר מאשר תכנונים אחרים

  • השלב הראשון של תהליך הפשרת קרקע חקלאית הוא יצירה של תוכנית לפיתוח הקרקע. בתוכנית זו מפרטים מה מתכננים לבנות על הקרקע ואיך היא תחולק. תוכנית זו עוברת בשלב הראשון אל אישורה של הוועדה המקומית

  • לאחר אישור הוועדה המקומית, התוכנית נחשפת לציבור כדי לאפשר לו להביע התנגדויות שונות במידה ויש לו צורך בכך. לאחר קבלת כל ההתנגדויות השנונות, הוועדה המקומית חוזרת לדון על התוכנית. במידה והיא מחליטה לסרב להקשיב להתנגדויות ולהמשיך לפתח את פרויקט הפשרת הקרקע, התוכנית עוברת לאישורה של וועדה מחוזית ואחר כך, במידה והיא אושרה שוב, היא עוברת לוועדה הארצית לעניינים אלו
דילוג לתוכן